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明年長租發展基調已定,行業再迎重大利好

2019-12-17 17:13????來源:第一廣告網??本站:www.lktrjn.tw???責編:梁若如

12月10日至12日,每年級別最高的經濟工作會議——中央經濟工作會議在北京舉行。會議強調,要加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

近年來,中央政府對租賃市場持的支持態度一以貫之。在2016年中央經濟工作會議上,中央財經領導小組首次提出“房住不炒”;2017年,中央經濟工作會議又強調“要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。”2018年,中央經濟工作會議上再次強調“房住不炒”的定位。

2016年至今,四次中央經濟工作會議中三次強調“房住不炒”,一次強調“要發展住房租賃市場特別是長期租賃”。2019年,又著重強調“大力發展租賃住房”。從“要發展”到要“大力發展”,意味著住房租賃市場特別是長租市場將迎來重大利好。

為什么是長租行業?

近年來,中國的流動人口規模保持在2.45億左右,租房人口近2億,而流動人口主要集中在大城市,導致部分一線城市存在較大的供需缺口。當下,房地產開發市場下行,“存量時代”趨勢日益明顯,盤活存量已成重中之重。

以北京為例,數據顯示,北京租賃人口數量接近640萬,占比高達34%,但租賃房源僅有170.3萬套,大量新市民的租住需求有待滿足。長租企業通過C2B2C的機構化運營模式,有效盤活存量、增加房源供給,為新市民“住有所居”持續作出貢獻。

不僅如此,長租行業也承擔起了老舊房屋“改造提升”的責任,這與今年中央經濟會議中強調的“加強存量住房改造提升”完全吻合。長租企業作為運營機構,在收房后對老舊房屋進行標準化、年輕化的裝修配置,使之更美、更環保、更舒適。在提升租賃人口的居住體驗方面,長租行業功不可沒。

另外,規范的機構化運營起到了凈化、提升市場環境的作用,從C2C到C2B2C,意味著權責關系更明確,對于保障租客權益而言是重大利好。

長租行業新變化

那么,此次中央經濟工作會議的定調,將為長租行業帶來哪些具體的變化?

第一,長租行業的配套政策和監管體系將更加完善。包括提高從業門檻、建立行業運行標準、披露管理機構和人員信用信息等制度目前正陸續出臺,長租行業的規范程度、可靠程度將大幅提升。

另外,在一二線城市租住需求日益高企的情況下,上海、杭州、南京等地已明確N+1合法化。所謂N+1,即將客廳按照標準改造成一個單間,獨立出租。在此次“大力發展租賃住房”的號召下,預計將有更多一線、新一線城市加入N+1合法化陣列,無論是對租賃需求的滿足、還是對企業的規范化、可持續發展,這都將是重大利好。

第二,在政策刺激以及長租模式發展完善的雙重刺激下,市場教育進程將加快,更多房東會選擇將房屋委托給專業機構,而非自己租賃。

機構化長租企業的存在,為業主節省了大量日常維修保養、轉退租所帶來的時間和精力損耗,更專業的運營也可以為業主帶來持續的可觀收入。這個過程與美國資本市場“去散戶化”的邏輯基本一致,70年來,美國資本市場散戶比例從93%降到11%,大部分人將資金交給共同基金來打理。

第三,在政策加持下,租住市場的充分發展會吸引越來越多追求品質的租客進入到長租市場。值得一提的是,與美日等發達國家相比,中國租賃房屋占比僅為8%,遠低于美國的36%和日本的35%,中國租賃市場有很大成長空間。隨著租住市場供給側的升級,用戶需求也在逐步分層,長租正吸引更多追求品質租住產品、生活服務等用戶加入。

第四,銀行信貸將向長租行業傾斜,長租企業融資難度或將降低。此前就有專家建議:應對租賃住房給予稅收優惠,鼓勵金融機構在有效風控的前提下對住房租賃企業提供融資服務、支持住房租賃企業在風險可控的基礎上直接融資。目前看來,此類措施的落地可能性大大加強。

可以預見到,長租行業將在政策刺激下進入新一輪高速發展期。

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